Como Evitar Ciladas ao Comprar um Imóvel em Portugal: O Que Você Precisa Saber

Comprar um imóvel em Portugal pode ser uma excelente oportunidade, mas, como em qualquer mercado imobiliário, existem armadilhas que podem fazer com que você pague muito mais do que o valor justo.

Estrangeiros que não conhecem bem o mercado português, muitas vezes, acabam por adquirir imóveis superfaturados ou em áreas de menor valorização, simplesmente por falta de uma assessoria confiável.

Neste artigo, vamos abordar os principais fatores a serem considerados ao comprar um imóvel em Portugal, de forma a garantir que você faça um investimento seguro e vantajoso.

1. Localização: Escolha com Cuidado

A localização é um dos fatores mais importantes a considerar ao comprar um imóvel. Aqui estão alguns pontos-chave:

• Proximidade de serviços: Verifique se o imóvel está próximo de escolas, hospitais, supermercados, transportes públicos e outras infraestruturas essenciais que você julgue como uma mais valia para o seu investimento.
• Valorização futura: Áreas em desenvolvimento tendem a ter uma valorização imobiliária ao longo dos anos. Pesquise se há planos de expansão ou melhorias urbanísticas que possam impactar a valorização.
• Acessibilidade: Certifique-se de que o imóvel é de fácil acesso, próximo de estradas principais, aeroportos ou transportes públicos, o que facilita o dia a dia e também aumenta a atratividade para futuros compradores ou inquilinos. Caso não esteja perto de metro ou trem, verifique se há projeto em discussão para a área próxima do imóvel.
• Preço por metro quadrado: Uma boa prática é comparar o preço do imóvel com o preço médio por metro quadrado na região, disponível em sites como Idealista.

2. Tipo de Imóvel: Novo ou Usado?

A decisão entre comprar um imóvel novo ou usado tem impacto direto nos custos de manutenção e no valor de aquisição.

• Imóvel novo: Normalmente, os imóveis novos têm menos problemas estruturais e oferecem garantias de construção, o que pode ser um ponto positivo em termos de tranquilidade e menores custos com manutenção.
• Imóvel usado: Imóveis mais antigos podem ser mais baratos, mas você deve levar em conta eventual custo de reformas a curto, médio e longo prazo. Em alguns casos, o potencial de valorização pode ser maior após uma renovação bem-feita, mas você deve avaliar as suas reais condições económicas e de gestão para fazer uma obra em um País estrangeiro que, muitas das vezes, desconhecemos profissionais.

3. Preço e Financiamento: Não Caia em Armadilhas

O preço do imóvel é um dos principais fatores que levam estrangeiros a pagar caro por imóveis. Veja como evitar pagar acima do valor de mercado:

• Preço justo: Compare o preço com outros imóveis semelhantes na região para garantir que você não está a pagar mais do que o necessário.
• Condições de financiamento: É essencial verificar as condições de financiamento oferecidas pelos bancos, como taxas de juros, prazos e condições gerais do crédito. A pré-aprovação do financiamento pode facilitar o processo e deixar você mais à vontade para negociar e fazer propostas de aquisição. Leve ainda em consideração que, em caso de financiamento, o banco também avaliará o imóvel e o valor a ser emprestado terá como base o valor de venda e o valor da avaliação bancária, o que for menor, causando impacto direto nas condições de concessão do crédito.
• Custo total de aquisição: Além do preço do imóvel, leve em conta impostos (como o IMT e o Imposto de Selo), taxas notariais e os custos com a escritura. A finalidade da aquisição do imóvel também traz impactos. Há que definir se será para sua habitação própria ou para investimento (habitação secundária). Essa decisão traz impactos a nível de tributação e disponibilidade do imóvel para futuros planos de arrendamento ou exploração como alojamento local. Esteja muito bem esclarecido para que a sua decisão seja realmente assertiva.

4. Estado do Mercado Imobiliário

Compreender o estado atual do mercado imobiliário português pode ajudá-lo a tomar uma decisão mais informada.

• Ciclo do mercado: Portugal, assim como qualquer outro país, vive ciclos de alta e baixa no mercado imobiliário. Investir durante um período de alta pode resultar em um preço maior, mas a valorização a longo prazo pode compensar.
• Taxas de ocupação: Se o seu objetivo é alugar o imóvel, verifique a procura por arrendamento na região. Cidades como Lisboa e Porto têm alta demanda, mas outras regiões podem não oferecer o mesmo potencial de retorno.

5. Documentação e Legalidade

Evite problemas legais verificando a documentação do imóvel com antecedência:

• Licenças e alvarás: Certifique-se de que o imóvel tem todas as licenças necessárias, como licença de habitação e alvará de construção, assim como se toda a área do imóvel encontra-se em conformidade com o que consta do registro predial.
• Encargos legais: Verifique se o imóvel tem hipotecas ou outras dívidas associadas. Um advogado especializado pode ajudá-lo a realizar essa verificação de forma segura.

6. Potencial de Valorização e Rentabilidade

Um imóvel pode ser um bom investimento a longo prazo, mas é crucial entender o seu potencial de valorização e rentabilidade.

• Valorização futura: Pesquise o histórico de valorização da área e as projeções futuras. Áreas em desenvolvimento ou em requalificação urbana tendem a valorizar-se mais rapidamente.
• Rentabilidade: Se o objetivo for o arrendamento, faça cálculos precisos da rentabilidade líquida, considerando todos os custos, como manutenção, impostos e eventuais períodos de vacância.

7. Regime Fiscal: Cuidado com as Mais-Valias

O regime fiscal em Portugal pode oferecer benefícios, mas também há impostos e encargos que você deve conhecer:

• Impostos: O IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões) e o Imposto de Selo são alguns dos impostos que deve considerar. Informe-se também sobre isenções ou reduções de impostos, como no caso do IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis).
• Mais-valias: Se o imóvel for adquirido com o objetivo de investimento, as mais-valias, ou seja, os lucros sobre a venda do imóvel, estão sujeitas a tributação. Tenha em atenção as regras específicas para habitação própria e habitação secundária, bem como as possíveis transições entre estes tipos de categoria.

8. Condições do Imóvel: Realize uma Inspeção Técnica

Antes de fechar qualquer acordo, é recomendável contratar um inspetor técnico que possa avaliar as condições do imóvel:

• Instalações e estruturas: Verifique o estado das instalações elétricas, canalizações e estrutura do imóvel, especialmente se for uma construção antiga.
• Custos de manutenção: Propriedades antigas podem ter custos de manutenção mais elevados. Avalie se o estado atual do imóvel justifica o investimento. Pedir cópia da ata de assembléia de condomínio para verificar se há previsão de obras e/ou questões condominiais relevantes, bem como ter acesso ao fundo de reserva do condomínio pode ajudar que você tenha informações claras sobre o seu investimento.

9. Plano de Saída: Pense no Futuro

Ter uma estratégia de saída clara é essencial, especialmente se você está comprando o imóvel como investimento.

• Liquidez do imóvel: Avalie a facilidade de revenda do imóvel no futuro, considerando a demanda pela área e o tipo de imóvel.
• Objetivos de longo prazo: Defina se o seu objetivo é uma valorização rápida, rentabilidade por arrendamento, ou uso pessoal com uma possível revenda futura.

10. Aspectos Legais e Contratuais

Os contratos e a documentação legal são uma parte crucial do processo de compra de um imóvel em Portugal.

• Contrato de promessa de compra e venda: Revise cuidadosamente todos os termos, preferencialmente com o auxílio de um advogado. Isso garante que seus interesses sejam protegidos, vinculando as declarações prestadas pelas partes, assegurando deveres e direitos.
• Escritura pública: A escritura finaliza a transação e deve refletir com precisão todos os termos acordados entre comprador e vendedor.

Considerações Finais: O Papel da Assessoria Jurídica

Comprar um imóvel em Portugal pode ser uma excelente oportunidade, mas é fundamental que você tenha o suporte de uma assessoria jurídica confiável. Um advogado especializado em direito imobiliário pode garantir que todo o processo seja feito de forma legal e segura, ajudando a evitar problemas como encargos ocultos, documentação incompleta ou condições abusivas.

Além disso, um advogado pode auxiliar na revisão de contratos, na verificação de possíveis dívidas do imóvel e na comunicação com a Administração Pública.

É importante garantir que o profissional contratado esteja inscrito na Ordem dos Advogados Portugueses, o que assegura que ele está legalmente habilitado para atuar em Portugal e representa uma garantia adicional de proteção dos seus direitos e dados pessoais.

Se está a considerar comprar um imóvel em Portugal, entre em contacto connosco. Estamos aqui para garantir que o seu investimento seja seguro, livre de esquemas e legalmente protegido.